الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي

الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي

الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي عمل المشرع الإماراتي على جعل العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي علاقة يحكمها القانون ، حيث أنه أحكم صياغة هذه العلاقة لتحقق منفعة كل من الطرفين و تمنع سبل مضرته واتساب: 00971555570005 مكتب محمد المرزوقي للمحاماة والاستشارات القانونية لدينا خبرة واسعة في التعامل مع مختلف أنواع القضايا رقم مكتب محاماة قضية مخدرات, قانون حيازة المخدرات, قانون تعاطي المخدرات, رقم محامي مخدرات, محامي مخدرات في الامارات, تعاطي مخدرات, ارقام محامي مخدرات, محامي مواد مخدرة, تهمة حيازة مواد مخدرة, عقوبة حيازة المخدرات, قانون المخدرات, الاتجار بالمخدرات, محامي مخدرات, عقوبة تعاطي المخدرات, حيازة مخدرات, قانون الاتجار بالمخدرات, قضية مخدرات, قضية تجارة مخدرات, محامي مختص بقضايا المخدرات, عقوبة الاتجار بالمخدرات, قضايا مخدرات, محامي مخدرات دبي, محامي مخدرات ابوظبي, محامي مخدرات الامارات صيغة دعوى تعويض عن ضرر قانون التعويض عن حوادث السيارات التعويض عن الضرر المادي دعاوى التعويض عن الضرر عريضة دعوى تعويض عن حادث سيارة حساب تعويضات حوادث المرور قضايا التعويض عن الضرر صحيفة دعوى تعويض عن حادث سيارة دعوى تعويض ضد شركة التامين تعويضات حوادث السيارات التعويض عن حوادث السيارات صيغة دعوى تعويض للضرر كيفية حساب تعويض اصابة العمل تعويضات اصابات العمل محامى تعويضات صيغة دعوى تعويض عن حادث سيارة جدول التعويض عن حوادث السير التعويض فى القانون المدنى إصابات العمل التعويض عن اصابات العمل دعوى تعويض عن اصابة فى حادث سيارة نسبة المحامي من قضايا التعويض صيغة دعوى تعويض عن خطأ طبي التعويض عن اصابة العمل جدول حساب التعويضات عن حوادث المرور عريضة دعوى تعويض عن اصابة عمل صيغة دعوى تعويض عن اصابة خطأ حكم التعويض عن الضرر المعنوي قضايا التعويضات في الامارات كم تعويض اصابة العمل التعويض عن الضرر دعوى التعويض عن الضرر المعنوي دعوى التعويض عن الضرر المادي قضايا التعويض المدنى تعويض مادي التعويض عن حوادث المرور اسباب رفض دعوى التعويض قضايا التعويضات عن حوادث السيارات محامى اون لاين شروط التعويض عن الضرر قضايا تعويضات الحوادث شروط دعوى التعويض لائحة دعوى تعويض عن حادث سيارة تعويض اصابة العمل محامي تعويض طبي قضايا التعويض ورد الشرف التعويض في القانون المدني الاماراتي دعوى تعويض عن ضرر استئناف حكم تعويض مدنى شروط رفع دعوى التعويض اصابة العمل قضايا تعويضات العمال صيغة دعوى تعويض عن المسئولية التقصيرية تسجيل اصابة عمل اجراءات تنفيذ حكم تعويض التعويض عن الضرر المادي والمعنوي تعويض اصابة مستشارك القانونى
الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي عمل المشرع الإماراتي على جعل العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي علاقة يحكمها القانون ، حيث أنه أحكم صياغة هذه العلاقة لتحقق منفعة كل من الطرفين و تمنع سبل مضرته واتساب: 00971555570005

الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي

عمل المشرع الإماراتي على جعل العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي علاقة يحكمها القانون ، حيث أنه أحكم صياغة هذه العلاقة لتحقق منفعة كل من الطرفين و تمنع سبل مضرته ، وذلك مع مراعاة تحقق صالح المجتمع والتطور العمراني في الإمارة ، لذا كان قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي رقم 26 لسنة 2007 والمعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008 لتحقيق هذا الغرض ، ففيه حدد المشرع حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر إضافة إلى المستأجر من الباطن ، موضوع هذا البحث ، حيث أن أحد الخيارات التي أتاحها المشرع أمام المستأجر هو إعادة تأجير العقار لشخص اخر ، بحيث يكون المستأجر مؤجرا في العقد الجديد ليكون المستأجر منه في هذه الحالة – وكما أسماه المشرع – مستأجرا من الباطن ، فلقد عرف المشرع المستأجر من الباطن في مادته الثانية بأنه الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد إيجار مبرم مع المستأجر.

والبين من تعريف المشرع ، أن القانون أتاح أمام المستأجر إمكانية تأجير العقار لمستأجر اخر بغرض الربح أو أية أغراض أخرى مشروعة ، دون إلحاق الضرر بالمؤجر الأساسي ، مالك العقار ، والذي تعتبر موافقته شرطا لازما ليتمكن المستأجر من تأجير العقار لمستأجر من الباطن ، وهذا ما أكدته المادة 24 التي قالت :

” ما لم يتفق الطرفان في عقد الإيجار على خلاف ذلك، لا يجوز للمستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجِّر الخطية على ذلك. “.

ويترتب على الإخلال بهذا الشرط ، أي أن يقدم المستأجر على تأجير العقار من الباطن دون الرجوع إلى المؤجر ، يترتب عليه أحقية مطالبة الأخير بإخلاء العقار من المستأجر قبل انتهاء مدة الإجارة ، وهذ ما بينته الفقرة ب من المادة 25 إذ قالت :

” يكون للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة حصراً في أي من الحالات التالية:

‌ب- إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق هذا الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض . ” .

والملاحظ أن المشرع ووفقا للمادة الانفة الذكر لم يغفل حفظ حق المستأجر من الباطن في الرجوع على المستأجر بالتعويض إذا تم إخلاؤه من العقار كنتيجة لعدم قيام المستأجر بأخذ موافقة المؤجر الخطية قبل الإقدام على تأجير العقار من الباطن .

ومن ناحية أخرى ، إذا حكمت اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين بفسخ عقد الإيجار ، وكان هناك مستأجر من الباطن يشغل العقار ، فإن للأخير الاستمرار في إشغال العقار ، وذلك وفقا للمادة 30 التي قالت :

” إذا صدر قرار من اللجنة بفسخ عقد الإيجار وكان يشغل العقار مستأجر من الباطن بموجب عقد مبرم مع المستأجر وبموافقة المؤجِّر، فإن للمستأجر من الباطن أن يستمر في إشغال العقار وبشروط العقد المبرم معه. “

هذا ويلتزم المؤجر من الباطن بتسديد أية ضرائب أو رسوم مقررة على التأجير من الباطن ، علاوة على التزامه بتسديد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية ، وهذا ما جاء في صريح قول المادة 22 ، حيث جاء :

” ما لم يقض عقد الإيجار بخلاف ذلك، يلتزم المستأجر بسداد جميع الرسوم والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية ، وكذلك أية رسوم أو ضرائب مقررة على التأجير من الباطن. “

أما عن مدة عقد الإيجار من الباطن فهي تنقضي بانقضاء عقد الإيجار الأساسي والذي هو بين المؤجر مالك العقار والمستأجر إلا إذا وافق المؤجر على تمديد عقد الإيجار من الباطن ، وقد بينت ذلك المادة 8 التي قالت :

” تنقضي مدة عقد الإيجار من الباطن المبرم بين المستأجر والمستأجر من الباطن بانقضاء مدة عقد الإيجار المبرم بين المؤجِّر والمستأجر ما لم يوافق المؤجِّر صراحة على تمديد مدة عقد الإيجار من الباطن. “

وبذلك نكون قد بينا محتوى اصطلاح الإيجار من الباطن في إمارة دبي من الناحية القانونية ، والذي هو خيار متاح أما المستأجر بشرط أخذ موافقة المؤجر ، حيث أن إغفال أخذه هذه الموافقة يعتبر كافيا لمطالبة المؤجر بإخلاء العقار من المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار ، وبينا أيضا أن مدة عقد الإيجار من الباطن تنقضي بانقضاء عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر مالم يوافق المؤجر على تمديد عقد الإيجار من الباطن .

والواضح وفقا لما ذكرنا من نقاط تتعلق بالإيجار من الباطن ، أن المشرع أتاح لكل الأطراف إمكانية قصوى لتحقيق الاستفادة ضمن خيارات مشروعة تفيد كل طرف وبالتأكيد لا تضر بغيره ، وهي غاية المشرع التي حملها مواد القانون .

المحامي / محمد المرزوقي
مكتب محمد المرزوقي للمحاماة والاستشارات القانونية
دبي – ابوظبي – الامارات

“الإيجار من الباطن خيار أتاحه القانون أمام المستأجر في إمارة دبي”