طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي

طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي

طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي حرص المشرع الاماراتي على أن يحكم القانون العلا واتساب: 00971555570005 مكتب محمد المرزوقي للمحاماة والاستشارات القانونية لدينا خبرة واسعة في التعامل مع مختلف أنواع القضايا رقم مكتب محاماة قضية مخدرات, قانون حيازة المخدرات, قانون تعاطي المخدرات, رقم محامي مخدرات, محامي مخدرات في الامارات, تعاطي مخدرات, ارقام محامي مخدرات, محامي مواد مخدرة, تهمة حيازة مواد مخدرة, عقوبة حيازة المخدرات, قانون المخدرات, الاتجار بالمخدرات, محامي مخدرات, عقوبة تعاطي المخدرات, حيازة مخدرات, قانون الاتجار بالمخدرات, قضية مخدرات, قضية تجارة مخدرات, محامي مختص بقضايا المخدرات, عقوبة الاتجار بالمخدرات, قضايا مخدرات, محامي مخدرات دبي, محامي مخدرات ابوظبي, محامي مخدرات الامارات صيغة دعوى تعويض عن ضرر قانون التعويض عن حوادث السيارات التعويض عن الضرر المادي دعاوى التعويض عن الضرر عريضة دعوى تعويض عن حادث سيارة حساب تعويضات حوادث المرور قضايا التعويض عن الضرر صحيفة دعوى تعويض عن حادث سيارة دعوى تعويض ضد شركة التامين تعويضات حوادث السيارات التعويض عن حوادث السيارات صيغة دعوى تعويض للضرر كيفية حساب تعويض اصابة العمل تعويضات اصابات العمل محامى تعويضات صيغة دعوى تعويض عن حادث سيارة جدول التعويض عن حوادث السير التعويض فى القانون المدنى إصابات العمل التعويض عن اصابات العمل دعوى تعويض عن اصابة فى حادث سيارة نسبة المحامي من قضايا التعويض صيغة دعوى تعويض عن خطأ طبي التعويض عن اصابة العمل جدول حساب التعويضات عن حوادث المرور عريضة دعوى تعويض عن اصابة عمل صيغة دعوى تعويض عن اصابة خطأ حكم التعويض عن الضرر المعنوي قضايا التعويضات في الامارات كم تعويض اصابة العمل التعويض عن الضرر دعوى التعويض عن الضرر المعنوي دعوى التعويض عن الضرر المادي قضايا التعويض المدنى تعويض مادي التعويض عن حوادث المرور اسباب رفض دعوى التعويض قضايا التعويضات عن حوادث السيارات محامى اون لاين شروط التعويض عن الضرر قضايا تعويضات الحوادث شروط دعوى التعويض لائحة دعوى تعويض عن حادث سيارة تعويض اصابة العمل محامي تعويض طبي قضايا التعويض ورد الشرف التعويض في القانون المدني الاماراتي دعوى تعويض عن ضرر استئناف حكم تعويض مدنى شروط رفع دعوى التعويض اصابة العمل قضايا تعويضات العمال صيغة دعوى تعويض عن المسئولية التقصيرية تسجيل اصابة عمل اجراءات تنفيذ حكم تعويض التعويض عن الضرر المادي والمعنوي تعويض اصابة مستشارك القانونى
طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي حرص المشرع الاماراتي على أن يحكم القانون العلا واتساب: 00971555570005

طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي

طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة
متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي

حرص المشرع الاماراتي على أن يحكم القانون العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، بما تحمله هذه التغطية القانونية من حفظ لحقوق كل من الطرفين وحماية له من استغلال الطرف الاخر ، ففي امارة دبي صدر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات رقم 33 لسنة 2008 والذي جاء كتعديل للقانون رقم 26 لعام 2007 ، والذي تسري أحكامه على الأراضي والعقارات المؤجرة في الإمارة ، ويستثنى منها العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون لسكن العاملين لديهم دون تقاضي بدل إيجار عنها ، وقدد حدد القانون طبيعة العلاقة الايجارية والية تنظيمها في المادة رقم 4 من القانون رقم 33 لعام 2008 ، والتي قالت :

” تنظم العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيره ومدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه واسم مالكه إن لم يكن هو المؤجر”

ولا يجوز للمؤجر أو حتى للمستأجر فسخ عقد الإيجار بينهما إلا بالتراضي ، وذلك وفقا للمادة 7 من القانون رقم 26 لعام 2007 حيث جاء فيها :

” إذا كان عقد الإيجار صحيحاً فلا يجوز فسخه أثناء سريان مدته بالإرادة المنفردة للمؤجِّر أو المستأجر إلاّ بالتراضي أو وفقاً لأحكام هذا القانون. “

إلا أن المشرع قد أجاز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة ، وذلك في حالات محددة بينتها المادة 25 من القانون رقم 33 لعام 2008 وهذه الحالات هي :

1-عدم سداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر للمستأجر بالسداد :

وقد بينت ذلك المادة رقم 25 في الفقرة أ حيث جاء :
” يكون للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة حصراً في أي من الحالات التالية:

• إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. ”
حيث أن مبدأ العلاقة الإيجارية يقوم على استفادة المؤجر من مبلغ مالي لقاء انتفاع الاخر أي المستأجر من العين المؤجرة ، وقد أكدت ذلك المادة رقم 2 من القانون رقم 33 لعام 2008 ، والتي قالت :
” عقد الإيجار : العقد الذي يلتزم المؤجر بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار لغرض معين مدة معينة لقاء بدل معين. ”

2-قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر :

وهي الحالة الثانية التي اوردتها المادة 25 في فقرتها ب التي قالت :

” إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق هذا الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض ”
وقد عرفت المادة رقم 2 المستأجر من الباطن بقولها :

” المستأجر من الباطن الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي ينتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد إيجار مبرم مع المستأجر. ”
وبالتالي فان القانون قد اشترط على المستأجر اخذ موافقة المؤجر قبل تأجير العقار لشخص اخر ، حيث أكدت ذلك المادة رقم 24 من القانون 26 لعام 2007 ، والتي قالت :
” ما لم يتفق الطرفان في عقد الإيجار على خلاف ذلك، لا يجوز للمستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجِّر الخطية على ذلك. ”
وفي حال حصول ذلك فقد أكدت المادة رقم 25 على جواز مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العقار مع حفظ حق المستأجر من الباطن بالرجوع على المستأجر بالتعويض .

3- استعمال المستأجر العقار أو سماحه لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة:

وهذه مخالفة تستلزم مطالبة المؤجر المستأجر بإخلاء العقار فضلا عن المسؤولية الجزائية الواقعة على المستأجر الذي قام أو سمح لغيره بارتكاب فعل غير مشروع مستخدما العين المؤجرة ، وقد بينت ذلك الفقرة ج من المادة 25 التي قالت :
” إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة. ”

4- عدم اشغال المستأجر للعقار اذا كان محلا تجاريا ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة الواحدة:

إن الاصل في العلاقة الايجارية هي إشغال المستأجر للعقار بما يحقق منفعته وفقا للقانون ، وفي حال كانت العين المؤجرة عقارا تجاريا ، فلا يجوز للمستأجر عدم إشغاله حتى ولو واظب على دفع بدل الإيجار ، ففي ذلك مضرة تلحق بالمحل التجاري وهذه الحالة اختصت بها الفقرة د من المادة 25 التي قالت :

” إذا كان العقار المؤجر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة الواحدة، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. “

5- قيام المستأجر بإحداث تغييرات تؤثر على سلامة العقار او الحاقه الضرر به بشكل متعمد او نتيجة اهماله :

إ ن ذلك – في حال حدوثه – يتنافى ومنطق عقد الايجار لأنه يحمل المضرة للعين المؤجرة و بالتالي لصاحبها بدل الفائدة التي يرتجيها من تأجيره عقاره ، ولقد بينت الفقرة ه هذه الحالة اذ قالت :

” إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر. “

6- استعمال المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله ، أو استعماله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة :

وهذه الحالة تعتبر مخالفة لما جاء في عقد الايجار الذي يتم فيه تحديد الغرض الذي يقوم المستأجر باستئجار العين المؤجرة لأجله و قد بينت هذه الحالة الفقرة و ، التي قالت :

” إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة. “

7- كون العقار آيلاً للسقوط :

جاء ذلك في الفقرة ز التي قالت :

” إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يُثبت المؤجِّر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها. “

8- عدم التزام المستأجر بأي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار:

ان اخلال المستأجر باي شرط من شروط العقد او عدم التزامه باي التزام فرضه عليه القانون يتيح للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء العقار ، وهذا ما بينته الفقرة ح التي قالت :

” إذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجِّر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط. “

9- هدم العقار وإعادة بنائه إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني ذلك:

جاء ذلك في الفقرة ط من المادة 25 التي قالت :

” إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة. “

وبذلك نكون قد عددنا الحالات التسعة التي يجوز فيها للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء العقار المؤجر ، والواضح ان غالبية هذه الحالات كانت نتيجة مخالفات قام بها المستأجر كالإخلال بشروط العقد او عدم الالتزام بسداد بدل الايجار او استعمال العقار لغاية غير مشروعة أو غيرها ، اضافة لحالتين اخريين وهما اما ان يكون العقار ايلا السقوط او بهدف هدم العقار واعادة بنائه بما تقتضيه متطلبات التنمية ، وباستثناء الحالات المذكورة فان حق المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة يحفظه له القانون طيلة فترة سريان العقد و وليس بإمكان احد مطالبته بإخلاء العقار ، وهو الهدف الذي سعى اليه المشرع ، حفظ حق كل من الطرفين ، دون ان يلحق استعمال أي منهما لحقه ضررا بالآخر .

المحامي / محمد المرزوقي
مكتب محمد المرزوقي للمحاماة والاستشارات القانونية
دبي – ابوظبي – الامارات

“طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإجارة متى يحق للمؤجِّر ذلك في إمارة دبي”